获奖征文三等奖 晋中学院  杜文秀

恒大地产财务风险的成因及防范措施

摘要：房地产行业对我国国民经济的发展起着重要的作用，它关系到我们每个人的生活，它的发展的稳定性与社会的稳定性息息相关。与其他行业相比较，它的典型特征就是资金的需要量非常大并且由于它的开发周期长致使资金从投入到回笼期限也很长，除此之外，房地产行业的发展易受国家政策的影响，这使得它面临更大的财务风险。本文以恒大地产作为案例进行了分析，利用财务指标分析法以及定性和定量相结合等方法来分析恒大地产的财务风险，发现其在融资以及资金链管理方面存在较大的风险，并且多元化的发展战略和永续债的发行使得风险进一步加大，通过数据分析找出产生这些风险的原因并给出相对应的风险防范措施，从而帮助恒大地产公司降低财务风险的发生概率，进一步完善企业的风险防范预警机制，以保证企业朝着成熟健康的方向发展。

关键词：房地产企业财务风险防范措施

目录

TOC \o "1-2" \u 一、 恒大地产财务风险识别............................. PAGEREF _Toc7976922 \h 1

（一）项目开发周期长，资金回流慢.................... PAGEREF _Toc7976923 \h 1

（二）资本成本高，债务风险大........................ PAGEREF _Toc7976924 \h 2

（三）资金缺口大，资本结构不合理.................... PAGEREF _Toc7976925 \h 3

（四）永续债发行量过大导致偿债压力大................ PAGEREF _Toc7976926 \h 4

二、 恒大地产财务风险成因分析......................... PAGEREF _Toc7976927 \h 4

（一）内部环境因素................................. PAGEREF _Toc7976928 \h 4

（二）外部环境因素................................. PAGEREF _Toc7976929 \h 9

三、 恒大地产财务风险防范及对策建议.................. PAGEREF _Toc7976930 \h 10

（一）提高资金周转速度............................. PAGEREF _Toc7976931 \h 10

（二）拓宽企业的融资渠道........................... PAGEREF _Toc7976932 \h 10

（三）调整资本结构，缓解偿债压力................... PAGEREF _Toc7976933 \h 11

（四）制定合理的永续债规模......................... PAGEREF _Toc7976934 \h 11

（五）引入多元化战略投资者，分散经营风险........... PAGEREF _Toc7976935 \h 11

（六）强化财务风险预警机制......................... PAGEREF _Toc7976936 \h 12

四、 结论............................................ PAGEREF _Toc7976937 \h 12

参考文献............................................ PAGEREF _Toc7976938 \h 13

在国民经济发展过程中，房地产业一直处于支柱性地位，近20年是房地产行业发展的黄金时代，行业收入年均增长率高达16.7%，行业投资回报率保持在8%-20%之间，这也吸引众多企业涌入房地产行业。但该行业投资周期长、资金需求大、回笼速度慢等特性导致许多房地产企业处于“高成本、高负债、高效率”的运营模式。再加上近两年银行信贷的收紧、区域性分化日益凸显、融资成本逐渐增长使得行业投资回报显著下降，行业发展也由黄金时代步入理性的白银时代。为了发挥协同效应，部分大型发地产企业开始调整经营战略走多元化发展道路。这使原本就处于高杠杆运营下的房地产企业财务隐患不断加剧。本文就是在这种背景下，以恒大作为研究对象分析其偿债风险、融资风险和资金运营风险，并且有针对性的提出风险控制的建议与对策，希望对恒大控制财务风险和优化风险预警机制带来实际意义。

一、恒大地产财务风险识别

（一）项目开发周期长，资金回流慢

图SEQ 图 \* ARABIC1恒大地产运营图

如 REF _Ref7502447 \h \* MERGEFORMAT 图1所示，恒大地产公司的在整个开发的过程中主要以资金的输出为主，其具体的资金链运作从土地资源的获取到项目开发到物资采购工程建设再到最后的市场营销和售后管理是一个长期的过程，在这个过程中每一个环节都需要大量的资金来维持。大量的资金耗费再加上企业项目收益时间过长，所以在日常的经营过程中，公司的现金回收率比较低，资金回流速度慢。

（二）资本成本高，债务风险大

表SEQ 表 \* ARABIC1恒大地产集团债权融资成本

数据来源：企业年报

恒大地产债权融资成本高，资本结构不合理。如REF _Ref7473038 \h \* MERGEFORMAT 表1所示，虽金融债具有抵税效应，但房地产企业开发周期长，借款利息趋向于资本化，考虑融资成本时，应对资本化利息进行还原，这样企业的负债率就会大大增加，给企业带来偿债压力，造成财务风险。近几年，恒大地产进行永续债融资，其在赎回期后期需要支付大额的利息，会导致财务状况恶化引发财务危机。在永续债的“掩护”下，2016年年末恒大的净负债率已然达到119.85%。如果将永续债重新还原计入负债项，则其净资产负债率将飙升至622.31%，这样危险的资本结构和财务状况遭得标普下调恒大评级至“B-”。改善资本结构，降低负债率已迫在眉睫。

（三）资金缺口大，资本结构不合理

表SEQ 表 \* ARABIC2恒大地产融资需求情况

数据来源：企业年报

图SEQ 图 \* ARABIC2恒大地产融资需求结构图

如表2，从表中可以看出，恒大的资金需求量是非常大的，2015年资金的需求量为451.79亿，到2017年融资需求已达到648.85亿元，增长率达44%，增长速度非常快，资金需求量非常大，从上表所示的筹资结构中可以看到恒大地产主要有权益融资和负债融资两部分组成，并且两种融资方式的资金需求量基本持平。值得关注的是，在其权益筹资需求中，留存收益带来的资金比较少，仅仅占到大约50%，这说明企业通过自营资金融资能力相对较弱，剩余的权益资金缺口都需要外部权益融资来满足，也就是说企业只能采取发行新股的方式来筹集剩余的资金，但这对于老股东是非常不利的，因为发行新股就意味着老股东的股权会被稀释。对于庞大的负债筹资资金缺口，公司可以通过向银行借款等方式来筹集资金，但这势必会造成公司的资产负债率不断攀升，企业的平均筹资成本也会增加，给企业的持续发展带来压力，使企业面临巨大的财务风险。

（四）永续债发行量过大导致偿债压力大

表SEQ 表 \* ARABIC3恒大地产永续债发行情况统计表

数据来源：企业年报

如表3所示，恒大地产自2013年发行永续债以来已经先后四次发行了总额超过1000亿的永续债，并且每年永续债发行量呈逐年增加趋势，表面上永续债具有权益性和债务性双重性质，并且会计上一般作为权益处理而不计入负债，但是永续债所带来的巨额的利息是在股利分配之前支出的，这就使得企业面临巨大的压力去支付这笔庞大的利息费用，所以，永续债的大量发行为企业后续发展的财务稳健性埋下了巨大的隐患。

二、恒大地产财务风险成因分析

（一）内部环境因素

1. 资金循环周期长导致资金回笼慢

图SEQ 图 \* ARABIC3恒大地产资金

如REF _Ref7473440 \h \* MERGEFORMAT 图3所示，我们可以看出，恒大的资金从投入到回笼需要经过资金的筹集、土地资源的获取、材料购买施工建设、竣工验收获得房地产产品、销售及售后服务等好几个环节。所以房地产行业的资金回收的期限相对于其他行业是比较长的，通过查阅恒大地产往年的的开发记录可以知道该公司的资金从投入到最后的回笼需要3-5年的时间，房地产项目的开发受到政策、天气等不确定性因素的影响非常大，故对于漫长的开发建设期资金链的管理起着至关重要的作用，恒大在这发面不够重视比如内部控制机制不够健全导致资金管理责任不够清晰，对于项目开发、工期以及市场营销没有一个完整系统的规划，这都直接影响到企业资金的回笼，造成资金短缺，严重时给整个企业的资金链带来隐患。

2. 融资渠道狭窄，资本结构不合理

图SEQ 图 \* ARABIC4恒大地产公司融资结构

如 REF _Ref7504568 \h \* MERGEFORMAT 图4所示，从恒大地产的融资结构可以看出，恒大地产的资金来源有相当一部分来自与发行股票和直接银行贷款，内源融资只占18%，其余的资金需求都要通过外部筹资来满足，从企业实施多元化战略以来其他融资方式中有一大部分还来自于发行永续债，再加上企业卖房时收取的预收账款，这些款项中还有不少来自于住房贷款等，所以恒大公司实际通过银行借款的筹资额是相当大的，综合下来占比可达到80%，这样单一的融资渠道会使公司面临巨大的还本付息的压力，尤其是在经营状况不是很好的情况下可能是公司面临不能偿付银行借款的风险，这必将会使企业的长久运营受到很大影响。

3. 长短期债务水平不合理，企业短期偿债压力大

表SEQ 表 \* ARABIC4恒大地产借款结构表

数据来源：企业年报

如REF _Ref7473638 \h表4所示，从恒大地产借款结构表中可以看出其借款总额增长速度相当之快，仅2013到2014一年时间就增加了六百多亿，增长率达到了74%，并且在长短期债务中，短期负债占比较大达到了百分之六十多，长期债务占比较小，长短期债务结构极不合理。这样的融资策略使企业面临巨大的短期还款压力，如果企业短时间内无法筹集到足够的资金来还本付息，企业将面临巨大的财务风险，很可能造成资金链的断裂。除此之外，该种融资模式与房地产行业项目开发周期长，资金回笼慢的特点不相适应，对企业长期的战略发展造成不利影响。

4. 永续债融资带来融资隐患

表SEQ 表 \* ARABIC5调整永续债后恒大资产负债率统计表

数据来源：企业年报

恒大从2013年开始大规模发行永续债，将其作为永久性权益资本反映，即将永续债融资额作为所有者权益。虽然永续债具有权益性资本和债务性融资双重属性，但是考虑到永续债后期高昂的借款利息率，恒大为了减轻财务压力很可能会大规模回购前期发行的永续债。因此，如REF _Ref7473677 \h \* MERGEFORMAT 表5所示，如果将恒大发行永续债募集的资金从权益资本调整为负债，则其负债水平会进一步提升，2016年其负债水平更是超过90%。综上所述，恒大因为实施多元化战略而不断提高负债水平，尤其是大比例的计息债券和永续债对其未来偿债能力提出了更高要求，也增加了其未来偿债风险和偿债压力。

5. 多元化战略导致偿债压力增加、盈利质量下降

图SEQ 图 \* ARABIC5恒大地产多元化发展示意图

REF _Ref7770346 \h图5为恒大地产多元化战略分布图，恒大地产完成了由原来单一的房地产业向金融产业、健康产业以及文体娱乐产业的综合发展的转型，公司坚持走多元化发展的决心，这就意味着企业需要大量的资金去维持新领域的开发与发展。

表SEQ 表 \* ARABIC6恒大主营业务和其他业务盈利能力统计表

单位：亿元

数据来源：企业年报

如 REF _Ref7505683 \h \* MERGEFORMAT 表6恒大的主营业务呈逐年增加趋势，但是在其他业务方面，尽管其创造的收入的增幅远快于主营业务，但仍处于亏损状态且亏损数额不断增长，这主要是由于恒大多元化战略实施尚未实现提高房地产业务附加值的协同效应，反而降低了企业的整体盈利能力，增加了其未来的经营风险和不稳定性。成熟期的恒大地产在新业务扩张的过程中占用了公司大量的资金却未能获得新的利润増长点。

表SEQ 表 \* ARABIC7国内前三大房地产企业资产负债率统计表

单位：%

数据来源：企业年报

如REF _Ref7770377 \h表7，恒大的资产负债率在2015年已达81.22%，超过了80%行业负债警戒线，2016年更是上升至85.75%与同期两个主要竞争对手万科和保利相比，恒大负债水平增长了8.75%，远高于万科的3.74%和保利的-3.24%，这主要是因为前期实施的多元化战略使得很多项目处于亏损状态，为了安全渡过投资过渡期不得不进行大规模融资以实现多元化产业布局扭亏为盈。在行业处于周期性调整的拐点时期，其他竞争对手都在降成本、清库存、提高资产周转率、降低资产负债率以维持自身财务稳定性，恒大却因为多元化战略使得自身负债水平不断提高，为其后期偿债埋下了财务隐患。

表SEQ 表 \* ARABIC8   2016年三大房地产企业资产负债率构成统计表

数据来源：企业年报

当然，房地产企业负债率增长的原因也可能与其预收购房款占比大有直接关系。如 REF _Ref7770402 \h \* MERGEFORMAT 表8，把恒大资产负债率分解后发现其负债的主要来源是计息债券，总额高达1962亿元，占负债总额的45.2%，该负债需要定期还本付息，对恒大现金流和财务稳定性要求较高；而万科和保利负债主要来源是预收账款，该负债不会产生额外的偿债负担，因而承担的额偿债压力远远小于计息债券。

（二）外部环境因素

1. 宏观经济环境

受通货膨胀的影响，货币贬值力度逐渐增大，建筑原料等房地产行业必需品的价格也在不断上涨，企业的建筑成本也逐渐上涨，房地产市场竞争日益激烈，房地产发展处于成熟期，市场趋于饱和状态，且市场供求关系信息不对称，该行业的整体盈利水平有所下降

2. 国家政策

近年来，房价持续上涨，泡沫逐渐显现，政府加大了宏观经济政策对房地产行业的调控力度，包括金融、财政、税后等方式，大大增加了该行业的筹资难度和筹资风险，而对于一个自己密集型行业来说，资金的匮乏对企业的发展必然会造成不利影响。

3. 房地产行业金融体系不健全，法律法规不完善

我国的资本市场在制度和体系上还是相对不完善的，很多创新融资产品都不能很好的运用，会造成企业的融资方式单一，过度依赖间接融资。另外，我国缺乏相关的政策和法律法规来支持房产企业未来的新融资方向，所以很多创新无法得到推广，防范和解决融资风险能力水平的落后，面对融资风险能力有限。

三、恒大地产财务风险防范及对策建议

（一）提高资金周转速度

在融资受到限制、限价令压制毛利率以及土地供应仍宽松的环境下，房地产企业的核心竞争力是高周转率，而高周转率背后体现的是企业的运营能力。恒大集团需要提高房地产项目的周转率，提高拿地速度、在保证质量的基础上提高运营效率，加快销售回款速度。应注重提升资金效率，高周转经营，房地产项目从拿地开始计算，到开盘所花费的时间，即开盘周期要加快，提升资产周转率以及存货周转率。同时，恒大应考虑适时更改开发及营销模式加速应收账款及资金周转速度，既能降低应收账款可能产生的坏账风险，也能够缩短项目运作时间，加速资金回笼。而经营活动现金流和投资活动现金流转负为正则有效降低恒大外部融资需求。同时，根据债务结构及偿债压力，恒大还应制定科学可行的财务预算，建立一个依靠现金流进行预算管理的制度，既为整个集团经营运作保证合理现金持有量，也能够合理估计偿债现金持有规模，防止闲置资金浪费。

（二）拓宽企业的融资渠道

由于恒大地产具有非常大的资金缺口，单一的银行借款和发行公司债券融资渠道必然会导致企业面临巨大的偿债压力，不利于企业的长远发展。所以公司应该采取多渠道的融资模式来降低企业负债规模努力降低筹资风险，从而实现低杠杆的优化目标。例如，企业可以通过提高信用评级依托大企优势来进行海外融资或者通过股权类融资方式来降低融资风险。除此之外，自筹资金对于企业的发展非常重要，它可以大大减少企业的融资成本，故企业应该努力提高自己的经营效率，通过提高资本周转速度来达到可持续增长，从而提升企业的内源融资能力。

（三）调整资本结构，缓解偿债压力

当前恒大的资产负债率逐年增加，偿债压力主要来自于计息借款和永续债，企业的计息借款中短期借款占比较大，这使得企业偿债风险大大增加。为此恒大应该调整自己的资本结构，应控制计息借款在总筹资额中的比例，并且合理处理长期借款和短期借款的比例关系，更多的利用预收账款和应付账款等无息负债可以降低企业的资本成本，这也与恒大“现金为王”的运营策略相适应，为其降低对外融资需求和负债水平提供了良好条件，后续多元化经营资金需求可以通过内部资金供给以减轻外部融资依赖。除此之外，恒大地产应该创新融资工具，积极寻求新的融资渠道以降低资本成本，比如加大海外优先票据的发行规模，因为海外债券的融资成本低，并且资金的可使用期长，与房地产项目开发周期长这一特点相适应。

（四）制定合理的永续债规模

永续债的短期内会给企业带来大量的资金，但从长远来看，它会给企业带来巨大的偿债压力，所以，企业应当合理控制的永续债的发行规模，既达到融资效果，又不会给企业造成负担。企业应该控制扩张速度以保证利润率在较高水平，因为过快的扩张速度和盲目的筹资决策会给企业带来巨大的风险。切实提高企业的管理能力和融资水平，合理制定股票市场和债券市场融资的比例，努力降低企业的资产负债率，优化企业的资本结构，通过多渠道筹资来满足企业的资金缺口，从而减少永续债的发行量，进而降低资本成本。

（五）引入多元化战略投资者，分散经营风险

虽然恒大多元化战略导致资产负债水平不断提高，但是总体而言其息税前利润率仍高于资本成本率，这也使得债务融资发挥了积极的杠杆作用。若恒大息税前利润率与资本成本率保持同步增长，则债务融资产生的财务负担可以通过主营业务产生的经营现金流予以补偿，短期内不会存在太大财务压力和风险。可是近几年恒大盈利能力在不断下降，息税前利润率也在不断下降的同时以永续债为代笔的融资成本率却在逐年上升，这就迫使其不得不调整当前的负债结构实现轻装上阵，扭转因多元化经营负债导致的盈利下降。为此，恒大可以考虑从外部引入战略投资者，通过双方的资本和经营合作，既为恒大分担了因盈利能力下降产生的财务压力，也可以依靠外部战略投资者在相关产业的经营优势，实现强强联合以转嫁部分经营风险。尤其是恒大多元化投资的部分产业属于“空白领域”，难以发挥恒大在地产业务的优势地位和市场竞争力，通过引入相关产业的战略投资者既可以缓解恒大多元化融资需求改善资本结构，也能够帮助恒大多元化战略早日实现扭亏为盈，实现与地产业务的协同效应。

（六）强化财务风险预警机制

由于房地产企业受国家政策影响较大，所以企业必须实时关注国家政策的变化，关注市场发展走向，制定科学的发展规划，进行理性的投资活动，完善企业的规章制度，进一步加强企业的资金链管理，加强抵御风险的能力。另外，企业还应该加强融资渠道的风险识别和风险评估，实行多元化融资战略来分散风险，树立融资风险防范意识，将健全风险预警体系。企业在资金链的管理上应该将资金链的风险指标量化，这样当有关指标达到临界值时就会自动启动预警系统果断采取相应措施来避免资金链断裂。房地产企业面临主要财务风险之一是筹资风险，所以在筹资过程中应该对筹资风险进行监测和评估，利用各项财务指标进行分析从而识别潜在的风险并且采取积极的风险管理措施来化解风险。

四、结论

本文以恒大地产为研究对象，从该企业的财务活动入手，通过相应的财务数据和财务指标进行财务风险的分析和研究，识别企业面临和潜在的财务风险，找出其发生的主要原因，并针对企业的具体情况给出相应的防范措施。房地产本身就是资金密集型行业，具有资金循环周期长，资金需要量大的特征，资金是企业日常运营的血液，通过加强资金链的管理、进行合理的融资和健全风险预警可以降低企业的资本成本，加快资金的周转速度从而降低企业的财务风险，提高盈利水平，促使企业长远健康的发展

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